Налогообложение сделок по приобретению жилья


Что же за налоги нас ожидают при покупке квартиры? Здесь у меня для Вас отличная новость: Вас, как покупателя, при сделке с недвижимостью налоги не ждут. Достаться «на орехи» здесь может продавцу. Так, если продавец владеет квартирой менее 3 лет, то при продаже квартиры за сумму, превышающую 1 млн. руб., продавец должен будет заплатить налог на доходы физических лиц, так называемый НДФЛ в размере 13% от суммы, превышающей 1 млн.
 
Детально остановимся на вопросе правильного написания расписки в том случае, если цена реального приобретения и цена квартиры, указываемая в договоре, отличаются. Давайте разбираться.
 
Существует несколько различных вариантов. Безусловно, самым лучшим и точно работающим вариантом для Вас является указание в договоре купли- продажи полной стоимости приобретения и написания расписки именно на эту сумму. Вы должны понять, что для Вас это самый приоритетный и самый оптимальный вариант.
 
На тот случай, если это невозможно, рассмотрим как нам максимально подстраховаться. Оговорюсь сразу, 100%-ого результата Вам не даст ни один из предложенных ниже вариантов, но это будет дополнительная почва и тема разговора в потенциальном судебном процессе. И, чтобы не возвращаться к этому, все правила написания расписки, которые мы уже рассмотрели, применяются в полном объеме и в нижеперечисленных случаях.
 
Вариант 1. Пишется две расписки. В первой продавец указывает, что получил сумму по договору, то есть 1 млн. руб. Во второй расписке продавец пишет, что в дополнении к ранее полученной сумме, он получил еще столько-то (здесь Вы указываете оставшуюся разницу). Таким образом, у Вас получается две расписки подтверждающие, что Вы передали денежную сумму.
 
Основные минусы этого варианта: у Вас есть прямое противоречие между условиями договора (Вы должны были заплатить 1 млн.), и подтверждение того, что Вы заплатили сумму гораздо большую. Естественно, в судебном процессе возникнет вопрос, а скорее всего, и понимание того, для чего это было сделано. А как Вы сами понимаете, это делается для возможности уклонения продавца от уплаты налога, что является уголовно наказуемым. Более того, Вам придется доказывать, что Вы заплатили именно такую сумму денег, которая складывается из указанных сумм в двух расписках.
 
Вариант 2. Вы пишете одну общую расписку, в которой сразу указываете полную сумму приобретения. Это вызывает большой протест со стороны продавца и имеет все те же минусы, как и первый вариант. То есть Вам опять же придется объяснять в суде, почему в договоре у вас указана одна сумма, а в жизни получилась другая.
 
Вариант 3. Пишите две расписки. Расписка в отношении суммы, превышающей миллион, с формулировкой, что продавец получил указанную сумму за неотделимые улучшения, произведенные в квартире. Что здесь имеется в виду? К примеру, продавец сделал очень качественный ремонт, который он оценил в данную сумму.
 
Этот вариант также не страхует Вас на 100%, потому что в данном случае Вы должны будете в суде доказывать, какие именно неотделимые улучшения были произведены и почему Вы сразу не учли это в стоимости квартиры. Доказывать, вероятно, это придется какими-то фотографиями, либо свидетельскими показаниями, которых у Вас, конечно же, нет.
 
Таким образом, при указании в договоре неполной цены, Вы рискуете:
 
• тем, что в судебном порядке в случае расторжения договора Вы можете получить обратно исключительно 1 млн. руб., а не ту сумму, которую Вы заплатили.
• тем, что Вы можете быть обвинены в пособничестве при уклонении от уплаты налогов.
• тем, что Вы можете лишиться статуса добросовестного приобретателя.
 
Я не буду вдаваться в юридические тонкости института «добросовестного приобретателя», потому что этот вопрос носит достаточно сложный юридический характер. Скажу лишь в двух словах следующее: при определенных условиях, даже если с квартирой были какие-то юридические проблемы, если в судебном порядке Вы докажете, что вы являетесь добросовестным приобретателем, то квартиру у Вас не заберут.
 
Если всем критериям, которые предусмотрены действующим законодательством, для получения статуса добросовестного приобретателя Вы удовлетворяете, но в договоре у Вас будет стоять цена сделки не реальная, а до миллиона, то это перечеркнет все остальное. Вы лишитесь статуса добросовестного приобретателя, что может привести для Вас к потере квартиры.
 
Еще раз оговорюсь, что все квартиры право собственности, на которые оформлено больше 3х лет назад, могут быть оформлены за рыночную стоимость без уплаты продавцом каких-либо дополнительных налогов. Если Вы это знаете, с большой долей вероятности Вы сможете растолковать это продавцу и провести абсолютно чистую юридически сделку, интересную для обеих сторон.
 
Исходя из всего вышеизложенного над вопросом указания в договоре заниженной цены думать необходимо очень тщательно. А я, чтобы Вам проще думалось, сейчас приведу еще один, весьма существенный аргумент за то, чтобы искать вариант квартиры, которую можно оформить за реальную стоимость. 

В данном разделе я расскажу о налоговых вычетах.

Статьей 220 Налогового Кодекса РФ предусмотрены два вида налоговых вычетов: налоговый вычет при покупке жилья и налоговый вычет при продаже жилья. О вычете на продажу мы уже поговорили, когда рассматривали пример расчета той суммы налогов, которую продавцу придется заплатить. То есть если продавец владеет собственностью меньше 3 лет и продает квартиру, например за 3 млн., то он получит налоговый вычет в размере 1 млн. руб.
 
В этом случае налоги ему насчитают не со всей суммы сделки, а только с 2 млн., и таким образом он сэкономит 130 тыс. руб. (13% от 1 млн.) Это и является налоговым вычетом на продажу. Данный вычет может применять неоднократно в течение жизни при любой сделке по продаже недвижимости.
 
Налоговый вычет при приобретении жилья предоставляется с 2 млн. руб. Что это означает для Вас? В том случае, если стоимость квартиры у Вас в договоре 2 млн. руб. или больше, то Вы можете оформить налоговый вычет на покупку жилья с этой суммы и получить обратно от государства 260 000 рублей.
 
Вы предоставляете в налоговую по месту жительства документы, подтверждающие, что Вы приобрели квартиру, (свидетельство о праве собственности) и расписку, подтверждающую, какую сумму денег Вы уплатили за квартиру . Как и любой гражданин России, Вы в течение года платите налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
 
Если Вы работаете по найму, то этот налог автоматически удерживается Вашим работодателем. Размер налога составляет 13% от суммы Вашей заработной платы. Вычет на покупку жилья составляет 260 тыс. рублей. Но скорее всего Вы получите их не едино моментно. Для того, чтобы Вы получили 260 000 рублей единомоментно,
 
Вы должны были в течение календарного года (в котором вы будете подавать документы на вычет) уплатить государству налогов минимум на эту сумму. То есть если у Вас очень большая зарплата и налогов с нее за год было 260 тыс. или больше, то Вы получите вычет в размере 260 тыс. рублей едино разово.
 
 
Если же в течение года сумма уплаченных Вами налогов составляет меньше 260 тысяч, то Вам заплатят именно ту сумму денег, на которую Вы заплатили налогов в этом году, а остаток задолженности перенесется на следующий год. Вы в любом случае получите 260 000 рублей, но не едино разово, а на протяжении нескольких лет, пока данная сумма у Вас не выберется целиком.
 
Обращаю Ваше внимание на то, что для получения налогового вычета Вам необходима цена сделки в договоре не менее двух миллионов рублей. Использовать данный вычет Вы можете только 1 раз в жизни, и если сумма покупки у Вас меньше двух миллионов, то Вы получите не всю сумму денег, которую потенциально могли бы получить от государства. Мне кажется, что это не самое дальновидное решение. Если Вы заявите вычет, к примеру, на 1 000 000 рублей, то Вы получите только 130 000 рублей. Второй же раз получить налоговый вычет на покупку Вы не сможете.
 
Еще раз скажу, что использовать налоговый вычет на покупку Вы можете только один раз в течение жизни и только с 2008 г. он был увеличен до 2 млн. рублей (раньше он был равен 1 млн.) С моей точки зрения, это очень позитивное изменение. Более того, теперь в Ваших интересах убедить продавца указать в договоре цену, хотя бы не менее двух миллионов.
 
Думаю, возможность вернуть от государства достаточно серьезную сумму денег - это очень приятный бонус. Не стоит от него отказываться. Конечно, процесс оформления документов займет какое-то время и, возможно, Вы не справитесь сами. На самом деле это не так сложно как кажется, а игра, с моей точки зрения, «стоит свеч».
 
Теперь Вы знаете, почему для Вас интересно указание цены в договоре хотя бы не меньше 2 млн. рублей. Я же все-таки рекомендовал бы Вам указывать в договоре именно ту сумму, которую Вы платите. Только так Ваша сделка будет абсолютно юридически чистой, а приятным бонусом к ней будет получение от государства налогового вычета в размере 260 000 рублей.
 

Комментарии   

 
Melanietew
0 #1 Melanietew 20.02.2018 09:08
выиграй 5.000$ !!! Реальный Заработок

t.me/.../

это просто нечно))))
Цитировать | Сообщить модератору
 

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить


ОТЧЕТНОСТЬ ЧЕРЕЗ ИНТЕРНЕТ

Подготовка полного пакета документов для регистрации ИП или ООО в налоговой и подробное описание всех этапов открытия нового бизнеса.

checkЗДЕСЬ >>>

Подготовка и отправка отчетности в налоговую для ИП на УСН и ЕНВД 

checkЗДЕСЬ >>>